Выкуп земельного участка из аренды

 

            Земля – уникальный и невосполнимый ресурс, который является основной как для реализации бизнес-проектов, для которых необходимы здания или сооружения, так и для личного подсобного хозяйства. Раньше, до вступления в силу Земельного кодекса РФ, можно было приватизировать здания, сооружения и целостные имущественные комплексы, а землю под ними можно было только арендовать у государства или муниципальных органов либо брать в бессрочное пользование.

 

            С 30 октября 2007 г. вступили в силу положения Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007, которые были направлены на обеспечение слияния государственных и муниципальных земельных участков и находящихся на них объектов в единые объекты недвижимости.

 

В соответствии с этими положениями все юридические лица негосударственных форм собственности, занимавшие землю на правах бессрочного пользования, обязаны были приобрести землю в собственность или оформить договор аренды земли до 1.01.2010 г.

 

Более длительный срок переоформления – до 1.01.2013 г. - был установлен для юридических лиц, занимавших земельные участки, через которые проходят трубопроводы, линии связи и электропередач, автомобильные, железные дороги и иные подобные объекты.

 

За нарушение сроков такого переоформления в ст. 7.34 КоАП для юридических лиц предусмотрен штраф от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

 

            Для физических лиц такие временные ограничения не устанавливались, однако в результате осуществления масштабной кадастровой оценки, а также переоценки участков земли оценки,  многие владельцы недвижимости столкнулись с существенным увеличением арендных платежей за землю и серьезно задумались над вопросом выкупа земли.

 

Что представляет собой процедура выкупа земли из аренды

 

            Данная процедура включает в себя ряд этапов, число которых может быть различным в зависимости от месторасположения участка, региона или муниципалитета, к которому относится участок, вида разрешенного использования земли, особенностей выкупающего ее субъекта и множества других факторов.

 

Выкуп земельного участка может быть произведен с единовременной выплатой полной стоимости или с рассрочкой платежа.

 

Основные этапы процедуры выкупа, как правило, следующие:

1. заключение договора, предусматривающего уплату авансового взноса за приобретение земельного участка;

2. оценка рыночной стоимости земли и сравнение ее с кадастровой стоимостью;

 принятие решения о купле-продаже земли;

3. составление договора купли-продажи, а также его нотариальное заверение;

5. оформление государственного акта на землю.

 

            Если изначально отсутствовал проект землеотвода земельного участка, то в первую очередь необходимо подать заявление для получения разрешения на разработку такого проекта. После получения разрешения происходит собственно разработка и согласование проекта землеотвода с последующей государственной экспертизой проекта.

 

            В случае, если кадастровая стоимость участка окажется выше рыночной, то необходимо провести ее переоценку, для чего можно обратиться в территориальный орган Росреестра.

 

            Договор купли-продажи земельного участка предусматривает переход права собственности к арендатору. Его содержание и порядок оформления регламентируется статьями 609 и 624 ГК РФ. Участие владельца земли (арендодателя) при составлении договора обязательно. Арендодателю на руки должна быть выдана оферта (предварительное соглашение), при невозможности его личного присутствия она отправляется ему заказным письмом с уведомлением и приложением письма, в котором указываются основные данные по сделке: сумма выкупа, порядок, сроки уплаты, и т.д.

 

            Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от оформления договора купли-продажи земли, арендатор имеет право обратиться в суд. При совершении сделки на основании решения суда стоимость выкупа определяется по результатам экспертизы, порученной независимому оценщику.

 

В каких случаях возможен выкуп

 

Юридические лица и граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях, руководствуясь положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ. Если на участке нет объекта недвижимости, то соответствующие органы организуют продажу земли на конкурентных основаниях, путем аукционных торгов, что может существенно повысить цену земли. Чтобы этого избежать, лучше предварительно возвести на участке какое-либо строение (баню, сарай, летнюю кухню и т.п.), зарегистрировать его, и только после этого оформлять документы о выкупе.

 

Лица, имеющие в собственности сооружения, находящиеся на выкупаемых государственных и муниципальных участках, имеют исключительное право

на выкуп соответствующего участка.

 

            В случае, когда на выкупаемом участке имеется приватизированное строение либо сооружение, цена выкупа участка не должна превышать его кадастровую стоимость. Вид собственника (государство или муниципалитет) никоим образом не влияет на цену выкупа.

 

            До 01.01.2012 г. у собственников земельных участков с находящимися на нем объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам: в пределах крупных городов с населением свыше 3 млн. чел. – за сумму до 20 % кадастровой стоимости, на остальных территориях – в пределах 2,5 % кадастровой стоимости. С 2012 г. такие земельные участки уже выкупаются за сумму, равную 100% кадастровой стоимости.

 

            Религиозные организации могут выкупать землю, на которых расположены строения, здания и сооружения религиозного, а также благотворительного назначения – на все время использования этих зданий.

 

Что касается земель сельскохозяйственного назначения , то арендатор может воспользоваться исключительным правом выкупа арендованного участка только по истечении 3-х лет с момента подписания договора аренды и при условии надлежащего использования земель, в противном случае он лишается преимущественного права на выкуп.

 

Площадь выкупаемых земельных участков законодательно не ограничена.

 Срок аренды при выкупе не имеет значения.

 

            Государственные органы могут устанавливать запреты на реконструкцию и строительство объектов, однако такой запрет правомерен только в отношении государственной собственности, но не муниципальной. Кроме того, не может быть правомерным запрет в случае реконструкции объектов капстроительства, если она не приводит к изменению использования земельного участка.

 

Порядок выкупа арендованных земельных участков

 

Лицу, заинтересованному в выкупе арендованного земельного участка, следует обратиться в исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления.

 

Для этого потребуются следующие документы:

- паспорт;

- квитанция об уплате госпошлины;

- договор аренды земельного участка;

- заявление по установленной форме.

 

После подачи заявления нужно согласовать с органами власти вопрос о приобретении земельного участка. Затем в отдел Управления Росреестра следует предоставить:

- договор купли-продажи;

- заявление для перехода права собственности;

- квитанцию об оплате стоимости земли;

- квитанцию (копию) об уплате госпошлины;

- постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;

- документацию с расчетом стоимости выкупа земельного участка оценочной комиссией.

 

Документация оформляется в течение 20 дней, после чего заявитель

вступает в право собственности.

 

 Возможные основания для отказа в выкупе:

- ненадлежащим образом оформленные документы либо подача неполного пакета документов;

- обнаружение недостоверной информации в поданных документах;

- возбуждение процедуры банкротства или прекращение деятельности покупателя-юридического лица;

- наличие законодательного запрета на передачу данного участка в частную собственность;

- невозможность выкупа земли, обусловленная ее целевым назначением (земли лесного и водного фондов, заповедников, общего пользования и др.);

- если покупатель не является резидентом РФ.

 

Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения

 

            Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

Согласно действующему законодательству они могут

использоваться в следующих формах:

- для ведения сельскохозяйственного производства;

- для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

            Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

 

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

            Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

            Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются, прежде всего, в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по кадастровой оценке качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.

            Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

 Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

            Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

1.Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).

2.Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.

3.Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., - всего 17 видов разрешенного использования).

4.Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).

5.Земли, на которых расположены леса.

6.Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

 

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

- основные;

- условно разрешенные;

- вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

 

 Оценка земель

            Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

 

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков I-VI категорий:

1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на - основе следующих действий:

 - определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;

-  определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;

-  выбор допустимых чередований посевов (севооборота);

-  определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;

 - определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;

-  расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;

-  определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;

-  расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;

-  расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;

 - расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;

-  расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);

-  определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;

-  расчет коэффициента капитализации земельной ренты;

-  определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;

-  расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.

            Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.

 

Особенности аренды и купли-продажи

 

            Оборот земель сельскохозяйственного назначения – совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

 

            Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков продать сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

 

Купля-продажа определяется такими факторами:

- форма собственности на участок;

- субъектный состав участников сделки;

- вид разрешенного использования, и др.

 

            Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

 

            Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

 

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

 

            В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

 

            Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с:

- консервацией земель;

- созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий;

- изменением границ поселений;

- размещением промышленных объектов;

- включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса;

- строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций;

- выполнением международных обязательств;

- добычей полезных ископаемых;

- размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

 

            Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более, выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

 

Чтобы изменить категорию, собственник должен направить

в местную администрацию ходатайство, в котором указывается:

 

-  кадастровый номер соответствующего земельного участка;

- действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;

- обоснование для перевода участка в другую категорию.

            Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

            В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

 

Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.

 

 

Желаю вам успешного выкупа!

 

 

P. S. Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного портала «azbukainfo-tlt.ru» и получайте полезную информацию по купле-продаже земельных участков, квартир, по оптимизации бюджета,  полезную информацию по строительству  и строительству вашего дома и всего, что касается недвижимости. Хотите оперативно узнавать о новых статьях — установите Виджет Яндекса.

 

 

            Обратившись в многопрофильную компанию ООО «Аудит – Строй», Вы сведете к минимуму неприятные ситуации с выкупом земельного участка из аренды.

 

Задать вопрос или оставить заявку риэлтору можно здесь - нажмите, чтобы заполнить

 

P.S. S. Какие вопросы у вас еще есть по этой теме? Напишите внизу, в комментариях, а я постараюсь найти на них ответы.   Так же не забудьте поделиться со своими друзьями и знакомыми найденной информацией, т. к. она им тоже может понадобится — просто нажмите одну из кнопок социальных сетей, расположенных ниже.

 

Дополнительные материаллы         

 

 

 

 

 

 

 

 

На главную