М
«Прививка» от кризиса никогда не бывает лишней
или Недвижимость: прогнозы на 2015 год
Общая картина нестабильной ситуации в экономике России отражается во всех сферах жизнедеятельности Россиян. Не стал исключением и рынок недвижимости. Сейчас граждане задаются вопросом о том, что будет с недвижимостью в 2015 году в России, каких цен стоит ожидать, как на стоимость квартир повлияет падение курса рубля.
С одной стороны, хозяева квартир на вторичном рынке боятся, что через полгода они будут вынуждены продавать свои квадратные метры за копейки, с другой стороны, возможные покупатели квартир не хотят переплачивать завтра за то, что можно купить сегодня дешевле. Простому обывателю сложно разобраться во всех тонкостях ценообразования на рынке недвижимости: от чего зависит цена на квартиры и как можно предсказать развитие ситуации.
Картина сегодняшнего дня: российский рубль сдает позиции под натиском девальвации, нефть дешевеет, а вопрос о том, что будет с ценами на жилье, волнует даже бабушек на скамейках у подъездов.
Поводов для паники нет. Жилая недвижимость – нынче не самый подходящий объект для быстрых спекулятивных вложений, и это факт. Но в долгосрочной перспективе она будет расти в цене. Макроэкономические шоки последних месяцев (а их в связи с событиями на Украине случилось немало), конечно, влияют на поведение участников рынка недвижимости. Но я бы не стал преувеличивать роль всех этих событий в долгосрочной перспективе.
В 2014 году мы видим - в краткосрочных периодах – два или три месяца – происходят подвижки, которые порой кажутся наблюдателям знаковыми: например, после первого в этом году скачка девальвации на рынке наблюдалось оживление - весной количество сделок в столицах регионов достигло рекордных значений…
В то же время осенью, когда начался куда как более серьезный виток девальвации, ни увеличения спроса, ни паники нет. Получается, что рынок в конечном итоге берет свое: периоды оживления уравновешиваются почти симметричными спадами.
Ключевым показателем для анализа ситуации на рынке жилья является – доходы населения. Они в последние годы почти не росли. Поэтому российский рынок жилья, едва восстановившись после кризиса 2008 года, вкатился в стагнацию, которая до сих пор продолжается.
Чтобы сделать прогноз о том, куда дальше двинется рынок жилья (а именно – цены и спрос), оперируем прогнозными сценариями Минэкономразвития на предмет динамики прироста ВВП и доходов населения.
Так, согласно данным Росстата индекс физического объема валового внутреннего продукта в 1 квартале 2014 г. составил 100,9 % по отношению к тому же периоду 2013 г., во 2 квартале 2014 г. индекс ВВП 100,8% относительно 2 квартала 2013г.
В целом можно отметить, что динамика индекса ВВП страны имеет положительную стабильную динамику, но рост ВВП в 1 квартале 2014 г. составил 0,9% — это значение ниже прогнозируемого Минэкономразвития, которые рассчитывали, что ВВП разгонится до отметки в 1,1%.
Годовой индекс ВВП в 2013 г. по отношению к 2012 г. показал падения в 2,1%.
На конец 2014 года прогнозируется прирост ВВП в 3,38%, но к 2015 г. темпы прироста уровня ВВП снизятся до 2,34%.
Но здесь сделаю оговорку: официально публикуемые оценки перспектив от правительственных экспертов, как правило, более оптимистичны, нежели неофициальные, которые порой высказываются в частных беседах. Так вот, при подготовке прогнозов для рынка недвижимости, учитывал в первую очередь пессимистичные оценки положения дел в экономике. Результат в данном случае получается не столь радужным, как хотелось бы, но, по крайней мере, он дает возможность вовремя и в нужном месте стелить соломку.
Строить прогнозы на 2015 год относительно рынка недвижимости очень непросто. С одной стороны, недвижимость всегда считалась одним из самых надежных способов вложить свободные деньги. С другой стороны, сейчас в игру вступает большое количество новых факторов. Сразу хочется оговориться, что строить какие-то прогнозы занятие крайне неблагодарное. Поэтому я постараюсь привести факты. А выводы вы должны будете сделать сами исходя из них.
1. Начиная с 2015 года владеть недвижимостью станет заметно дороже, чем это было раньше (законопроект № 51763-4 «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации), основанного на кадастровой, приближенной к рыночной стоимости квартир. Больше всего пострадают собственники из крупных мегаполисов. Налог на недвижимость физических лиц вырастет в разы по всей стране.
Причем налоги вырастут кратно не только для физических лиц, но также и для предпринимателей. Конечно, суммы по этому налогу подъемные даже для человека с небольшим достатком. Но это первый звонок. Вероятно, этот налог может в дальнейшем еще сильнее увеличиться.
Именно поэтому владеть большим количеством инвестиционной недвижимости станет менее выгодно, чем раньше. С другой стороны, если сдавать недвижимость в аренду - то это с лихвой покроет новый налог.
2. Ипотечные кредиты. Из-за санкций российские банки теперь ограничены в получении зарубежного капитала. Результатом этого может стать заметное повышение ставок по ипотечным кредитам. Ужесточение требований к одобряемым объектам и самим ипотечникам. Из-за этого, жилье станет менее доступным для молодых людей, желающих жить отдельно от своих родителей.
3. Отзыв Центробанком лицензий у банковских организаций (если на 1 января 2014 года таких организаций было 956, то на 1 августа осталось 877), что естественно, внесло сумятицу в ряды добросовестных депозитодержателей.
4. Введение нового законопроекта Минстроем. Министерство сейчас прорабатывает детали с банками и строителями. Базовая модель предполагает введение посредника между дольщиком и застройщиком. Таким посредником может стать банк, который будет принимать средства граждан на специальный счет и уже с этого счета выдавать застройщику. По сути, власти признают, что действующий с 2004г. ФЗ-214 "О долевом строительстве…" оказался недостаточно эффективным в плане защиты прав дольщиков. Закон, который решил бы абсолютно все проблемы, пока не разработан. Поэтому с этого года появился такой дополнительный механизм защиты, как обязательное страхование ответственности застройщика.
Финансирование строительства жилья за счет средств дольщиков, смениться проектным финансированием банков. По предварительному сценарию, сумма задатка от будущего собственника квартиры не должна превышать 10% стоимости жилья. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Застройщик должен будет передать квартиру покупателю не позже чем через три года со дня заключения договора. Средства должны будут перечисляться на специальный счет в банке, а с него девелоперу. При этом банк должен будет контролировать расходование средств на строительство данного дома.
Примечание: Банк – коммерческая организация, основной целью деятельности которой является извлечение прибыли, и стоимость посреднических услуг банка будет компенсирована из кармана гражданина, приобретающего квартиру.
Застройщиков переориентируют на финансирование строительства за счет кредитных средств, покупатели лишатся возможности приобретать жилье на ранних стадиях, когда действуют более выгодные условия на приобретение квартир за счет предлагаемых скидок на начальном этапе строительства. Застройщики будут учитывать в стоимости квадратного метра расходы на обслуживание привлеченных кредитных средств.
Все это приведет к удорожанию новостроек для покупателей более чем на 5% – на 15–20%, если предлагаемая схема финансирования не будет предусматривать снижение издержек застройщиков.
Стоит отметить, что в среднем разница в цене на квартиры в новостройках на стадии котлована до окончания стройки составляет 15–25%, к моменту получения прав собственности она может прибавить еще несколько процентов. В отдельных жилых комплексах разница в цене жилья на старте продаж и на стадии сдачи дома в эксплуатацию доходила до 40%.
5. Утечка капитала из страны, в связи с санкциями, политической нестабильностью на Украине и другими менее явными причинами;
Внимание: С одной стороны, цены на жилье кажутся завышенными. С другой стороны из-за заметного ослабления курса рубля многие люди кинулись покупать все свободное жилье на рынке недвижимости. И тут есть два варианта развития событий.
Если кризиса в 2015 году в России не будет, то цены на недвижимость в 2015 году могут, продолжит постепенный рост.
А вот если мы столкнемся с кризисными явлениями – такими, какие уже были в 2009 году, то цены на недвижимость не только не вырастут, но могут даже существенно упасть. Именно так уже было во время предыдущего кризиса.
Если экономическая ситуация сегодня продолжит ухудшаться, а это, скорее всего, будет именно так, пострадают в первую очередь те жилищные и инвестиционные проекты, которые слабо ориентируются на потребителя, покупательскую аудиторию, которая имеет свои предпочтения.
Стабильно привлекательны будут лишь те загородные проекты, которые:
- ориентированы на минимизацию конечных цен при высоком качестве и функциональности жилья;
- предусматривают достаточное количество внутренней и внешней инфраструктуры;
- удачно территориально расположены (экологичность, природные ресурсы и пр.);
- имеют продуманное транспортное сообщение и развитую сеть дорог.
Примечание: Еще несколько моментов, на которые я бы хотел обратить ваше внимание
- инвестиционная привлекательность экономики в регионе;
- демографическая ситуация в регионе;
- степень деловой активности в регионе.
И все же инвестиции в рынок недвижимости в 2015 году выглядят заметно более привлекательными, чем просто держать деньги на банковском депозите.
Неопределенность в мировой экономике, а также непонятные перспективы экономического роса в Европе делают свое дело. Допустим, даже если цены на недвижимость в 2015 году упадут, то собственник ничего не теряет. Дом или квартира никуда не исчезает. А вот если дешевеет валюта на банковских счетах - то отыграть ее обратно становится сложнее.
С другой стороны, вы должны понимать, что недвижимость - вещь не такая ликвидная, как банковский депозит. То есть если вам срочно понадобятся деньги, то продать недвижимость даже по рыночной стоимости быстро вряд ли получится.
Что делать в сложившейся ситуации
Первый вариант: успеть заскочить в уезжающий поезд, купив квартиру в новостройке;
Второй вариант: у кого не хватает денег на покупку квартиры в новостройке, хранить деньги на депозите в иностранной валюте, которая, в отличие от рубля более устойчива;
Третий вариант: тем, кому надо решать вопрос с покупкой квартиры в любом случае, например это продажа с последующей покупкой квартиры, т..н. «обмен» или «альтернативная» (например, продажа 1-комнатной с покупкой 2-комнатной) сделка можно совершать эти сделки не опасаясь влияния обстановки в стране. Возможно, только несколько увеличится размер доплаты.
Ошибки бывают разные. Но лучше ошибиться, спрогнозировав кризис, и спровоцировать участников рынка на выработку антикризисных рецептов, чем, столкнувшись с непредвиденными изменениями, оказаться к ним не подготовленным.
«Прививка» от кризиса никогда не бывает лишней.
P. S. Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного портала «azbukainfo-tlt.ru» и читайте полезные советы, информацию по инвестированию, по купле-продаже квартир, по оптимизации бюджета, полезную информацию по ремонту, строительству вашего дома, коттеджа своими руками и всего, что касается недвижимости. Хотите оперативно узнавать о новых статьях — установите Виджет Яндекса.
Есть еще и бизнес-решение, для тех, кто хочет заработать на недвижимости в кризис, но об этом своими мыслями я поделюсь в следующий раз, что позволит просто, доступно и максимально надежно сохранить и приумножить денежные средства.
Если Вы неуверенны в своих силах и полученных знаний, опасаетесь за сохранность своих накоплений, переживаете за доходность инвестиций Оставьте Заявку - Специалисты компании, помогут Вам, в решении всех насущных проблем и вопросов.
P.S. S. Надеюсь, что мои изложенные факты, помогут Вам. Читайте, оставляйте комментарии, спрашивайте, может, что не понятно. Так же не забудьте поделиться со своими друзьями и знакомыми найденной информацией, т. к. она им тоже может понадобится — просто нажмите одну из кнопок социальных сетей, расположенных ниже.
