Как продать квартиру дорого – воспользуйтесь рекомендациями

Как продать квартиру дорого –

воспользуйтесь рекомендациями

Как продать свою квартиру быстро и дорого? Вот два главных момента, которые волнуют продавцов жилья. Но чаще всего профессионалы их огорчают: мол, выбирайте, или быстро, или дорого. Однако есть способы позволяющие «Продать так, как вы хотите». И дело здесь не в каком-то чуде, а в правильном применении технологии продаж.

Сам алгоритм продажи квартиры в Тольятти состоит из нескольких этапов:

- определение цены квартиры (оценка квартиры) и подготовка квартиры к продаже;

- рекламирование продаваемой вами квартиры в СМИ;

- организация просмотров продаваемой вами квартиры и взятие задатка с сопутствующим заключением предварительного договора купли-продажи квартиры;

- сбор собственником документов на сделкупо продаже квартиры. Сделка и регистрация сделки.

В настоящее время вопрос продажи квартиры по максимальной рыночной цене наиболее актуален.

Собственник всегда находится перед выбором - по какой цене продавать. И на это решение может влиять множество факторов. Вы будете слышать, что соседи или друзья-знакомые продали аналогичную квартиру за хорошие деньги. А к Вам могут прийти покупатели, предлагающие купить квартиру здесь и сейчас за наличные, но по цене ниже Вами заявленной, так же агенты будут убеждать, что продать дороже нереально и это самая выгодная цена. Ставя свою подпись на договоре купли-продажи в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, вы как собственник, до последнего не будете уверены, что не продешевили. И эти сомнения небезосновательны!

Встречаются люди, которые занимаясь продажей недвижимости самостоятельно или идущих на уговоры некомпетентных людей, теряют на продаже своей недвижимости круглые суммы из-за незнания и поспешности, которые можно было потратить на другое жилье или уменьшить размер кредита на новую квартиру, обойтись без него вовсе. Съездить на эти деньги в отпуск после удачной покупки новой квартиры или сделать в ней ремонт. Потратить оставшуюся сумму на подарки семье или другие полезные и приятные дела. Эту упущенную выгоду уже не вернуть.

Если Вы хотите самостоятельно и без особых затруднений определять цену на вашу недвижимость, и точно знать, каким образом можно продать Ваш объект недвижимости по максимальной рыночной цене. Ответы на эти основные вопросы в этой статье она для Вас! Здесь выложена практическая информация, которую можно с успехом применять и получать реальный результат!

Материал этой статьи будет полезен любому человеку, который решил продать свою квартиру. Используя данную информацию можно:

- провести более выгодную рекламную кампанию по продаваемому объекту недвижимости;

- успешно осуществить один из важных этапов в продаже квартиры, как «подготовка квартиры к продаже»;

- пригодится для ведения успешных переговоров с потенциальными покупателями;

- в качестве ознакомления со всеми минусами и плюсами Вашей квартиры.

При проведении самой элементарной сделки купли-продажи квартиры необходим следующий перечень правоустанавливающих документов на квартиру:

договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены квартиры/комнаты и т.д.;

решение суда;

свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

договор инвестирования строительства недвижимости;

договор долевого участия в строительстве дома;

договор об уступке права требования;

акт приема передачи;

и другие.

Собственнику, решившему самостоятельно продать квартиру, понадобится технический паспорт. Он, в отличие от правоустанавливающих документов имеет срок давности и действителен — 5 лет. Если ваш паспорт имеет давность более 5 лет, вы можете заказать новый в БТИ. Адрес и телефон БТИ Тольятти вы можете посмотреть в Справочнике.

Многие собственники недвижимости, которые берутся продавать свою недвижимость по высокой цене, терпят неудачу. Они не знают до конца процесс формирования спроса и цен, не учитывают других игроков на рынке, факторов, влияющих на повышение и понижение цены и многого другого. Подходы, решения и информация, которая изложена в статье, даст Вам преимуществоперед другими продавцами квартир и позволит решить вопрос с продажей недвижимости на более выгодных для Вас и интересных для потенциальных покупателей условиях.

Прочитайте статью, Вы извлечете практическую пользу.Даже, если у Вас не получится сделать эту работу как профессионал, то в любом случае Вы будете чувствовать, что контролируете ситуацию в процессе успешной продажи своего объекта недвижимости.

Глава 1Как определить рыночную цену квартиры

Вы решили продать квартиру и провести сделку как можно более выгодно для себя? Выставление объекта на продажу по разумной цене - первый шаг на пути к успешной сделке. Многие продавцы еще на первом этапе действуют неправильно, и пытаются продать свою собственность по высокой цене с надеждой «авось купят». Это не столько неправильно, сколько НЕВЫГОДНО для Вас. Сотни и тысячи объектов недвижимости предлагаются к продаже в течение месяца на Тольяттинском рынке. Восемьдесят пять процентов выставленных на продажу объектов никогда не будут проданы.Около 5% из них найдут своих покупателей - это те квартиры, которые оценены правильно.Поймите, до тех пор, пока на рынке предлагаются к продаже квартиры, аналогичные Вашей, но оцененные ниже, они будут продаваться, а Ваша квартира продана не будет. Чтобы стать конкурентоспособным продавцом, Вам необходимо установить справедливую цену которая привлечет покупателей. Лучше получить предложение и отказаться от него, нежели вовсе не получать предложений. Продажа квартиры - сложный процесс, при котором цена квартиры изменяется от Объявленной до Продажной.

Объявленная цена- это максимальная сумма денег, которую продавец желает получить. Цифра, которую мы видим в объявлениях, с которой начинается процесс продажи.

Продажная цена- это сумма денег, которую фактически заплатил покупатель.

1.1 Способы определения цены на квартиру

Кто и как может оценить ваш объект недвижимости:

1.1.1. Оценщик. Любая сертифицированная независимая оценочная компания, согласно своих тарифов, оценит Ваш объект. В течение недели у Вас будет рыночная цена с письменным обоснованием. Это обойдется примерно от 3 до 5 тыс. рублей. Никто не гарантирует, что просчитанная цена Вас обрадует. Их оценка осуществляется, согласно разработанных инструкций и претендует на объективность. Я думаю, такой оценке стоит доверять хотя бы потому, что независимая оценка используется банками при выдаче кредитов.

1.1.2. Риэлтор. Этот вид оценки более субъективен, риэлторы используют свою собственную статистическую информацию о проданных квартирах и личный опыт. Грамотный риэлтор осведомлен о состоянии рынка, покупательской способности, стоимости, за которую реально продаются квартиры в том или ином районе. На основе именно продажной цены профессиональный риэлтор оценивает квартиру.

1.1.3. Самостоятельно. Вы можете сами оценить свою квартиру и приблизиться к рыночной цене на объект, чтобы не выглядеть смешно в глазах риэлторов и жадным в глазах покупателей. Вы сможете определить цену на свою квартиру по аналогичным предложениям на рынке.Выбрав из предложений варианты, наиболее схожие с Вашей

квартирой, учитывая для формирования цены следующие параметры:

· место нахождение: в том же районе, квартале, улице или доме;

· расположение квартиры: этаж, без тамбура, с тамбуром на сколько квартир, расположение квартиры в доме, куда выходят окна, вид из окна, и другое. (1-й этаж теряет в среднем до 12% в стоимости, последний до 8%. Однако бывают варианты на первом этаже с преимуществами, и стоят дороже обычных предложений);

· тип строения: материал стен (панель - ниже цена), год постройки, стиль («сталинка», «хрущевка», современная планировка, новостройка и т.д.), фундамент дома на нормальном грунте или насыпном, лифт, мусоропровод, состояние подъезда;

· площадь квартиры: количество комнат (раздельные, смежные), общая, жилая, кухня («хрущевка», «сталинка», «старая москва», с маленькой кухней - ниже цена), санузел (смежный, раздельный), балкон, лоджия, другие помещения;

· состояние квартиры: требует ремонта, не требует ремонта, окна, двери, коммуникации - (трубы, отопление электропроводка), напольное покрытие и многое другое влияет на цену квартиры.

Заявку можно оставить здесь - Нажмите, чтобы заполнить

1.2 Алгоритм определения цены на квартиру:

1.2.1. Открываем любое печатное или электронное издание, где выставляется интересующий Вас объект недвижимости, и смотрим, какая у нас цена аналогов. Разброс цен 15-20%. В 95% и более случаях цена стоит с учетом комиссии агентств или без неё (для того, чтобы привлечь Покупателя), либо, если объявление собственника, то по его завышенному пожеланию. Поэтому, реальной рыночной цены Вы не увидите. Не узнаете её и от соседей, которые недавно продали свою квартиру, потому что на практике те, кто продают свои объекты, не желают признаваться в том, что им пришлось скинуть сотню-другую и винить их за это нельзя, это нормальное человеческое поведение.

1.2.2. В объявлениях, особенно в печатных (газетах, журналах), указывается только основная характеристика квартиры, нет деталей, которые могут существенно снизить цену. Иногда такая информация может ввести в заблуждение или не совсем соответствует реальности. Полистав журнал и посмотрев аналоги Вы, для объективности вычисляется стоимость одного квадратного метра. Начальная цена / на общую площадь = цена за 1 м. кв. Общая площадь квартиры, должна быть без площади балкона или лоджии ("Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации". Утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 (с изм. от 19 мая 2008 года).

1.2.3. После выбора максимально похожих предлагаемых вариантов, Вам необходимо

обратить внимание на состояние квартиры или комнаты. Состояние квартиры играет огромную роль в формировании цены. На цену так же влияет год постройки, и тип жилья.

Полученный список квартир покажет, сколько у Вас конкурентов, как долго они продают свои квартиры, есть ли спрос и какой на данный вид жилья. Все эти выводы потом отразятся на стоимости Вашей квартиры.

Обратите внимание на сроки экспозиции каждой квартиры. Нередко бывают случаи, когда из-за упорства владельцев квартира долго пребывает в продаже и, в конце концов, продается по цене на 13% ниже объявленной цены.

Что ещё надо знать о цене: Если объявленная цена слишком завышена, то в реальности квартира может быть продана намного дешевле: на 5-10%.

1.3 Временной интервал на который приходиться максимальный спрос на объект недвижимости.

На Тольяттинском рынке недвижимости присутствует сезонность в продажах. Существует 4 сезона в году, 2 с пиками продаж и 2 с их спадами:

1.3.1. Пик продаж Октябрь-Ноябрь-1/2 Декабря

Причины: В основном менталитет, в середине года Покупатели склонны думать, что впереди лето-осень и не торопятся решать вопросы, связанные с недвижимостью. К концу года вдруг наступает прозрение, что год заканчивается, что-то надо решать прямо сейчас, потому что после Нового Года можно проснуться в "другой стране". Плюс осень это пора волны студентов, которые арендуют или же приобретают квартиры на время Обучения;

1.3.2. Пик продаж Апрель-Май-1/2 Июня

Причины: Открытие финансового года, пик выдачи ипотечных продуктов банками, миграция в европейскую часть России, дети заканчивают школы и институты. Так же удобно в это время продавать квартиры, чтобы за кротчайшее время купить в другом регионе, успев до очередного поднятия цен;

1.3.3. Затишье:Июль-Август-Сентябрь

Причины: Отпуска, дачи, кто переехал весной, решает вопросы по обустройству на новом месте;

4. Затишье:Январь-Февраль-1/2Март

Причины: Праздники, финансовый год еще не начался, ипотека продвигается вяло, собственники квартир не выставляют объекты в ожидании, как себя поведут показатели цен.

Пока нет пика продаж, где решение порою необходимо принимать моментально,

либо делать выбор между: продать одним и отказать другим, нужно успеть подготовиться к этому моменту. Зачастую собственники, выставляя свои объекты на продажу совсем не готовы к этому процессу. Основные причины:

- неготовность самого объекта недвижимости (незавершен ремонт, не оформлены должным образом документы);

- собственник не решил надо ли ему вообще продавать (у всех разные жизненные ситуации и порою их решение зависит от того будет продаваться квартира или нет).

В основную подготовку входит:

- если Вы хотите продать объект как можно дороже, необходимо внешне подготовить его к продаже (по аналогии предпродажной подготовки авто);

- проконсультироваться со специалистом на вопрос - какие документы подготовить к продаже и подготовить их (чтобы при наличии выгодного для Вас покупателя не тянуть время с оформлением, повышая риск, что он передумает);

- если есть возможность, то выписать всех из квартиры и выписаться самим (бывали прецеденты, когда прописанные уезжали в другой регион, не будучи выписанными и объект из-за этого долго был "непродажным", а продавца всё одолевали и одолевали звонками);

- если у Вас обменный вариант (после продажи Вашей квартиры, Вы покупаете другую в Тольятти или другом городе), то необходимо периодически мониторить интересующий Вас сегмент квартир.

Заявку можно оставить здесь - нажмите, чтобы заполнить

Внимание!При коротких сроках оформления приходиться ускорять процесс и тратить намного больше суммы денег на оформление документов. Готовьте документы и объект заранее к продаже, пока еще есть время и рынок спит.

Глава 2 Как продать квартиру по максимальной рыночной цене?

Исключая одни факторы и включая по возможности другие можно адекватно повысить стоимость Вашей квартиры на рынке. Я постараюсь перечислить те факторы, которые помогут Вам, если и не увеличить стоимость, то уменьшить срок экспозиции квартиры, чтобы она продавалась ровно такое время, которое необходимо.

2.1 Факторы, влияющие на повышение рыночной цены квартиры:

- «Чем выше спрос, тем выше цена», желательно, чтобы в этот период находилось как можно меньше аналогов в продаже, если есть хоть один аналог, то цену удержать нереально. К сожалению, это пожелание зависит не от нас, а от состояния рынка. Если в этом же доме продается аналогичная квартира по завышенной цене, то продать будет легче, установив цену чуть ниже, но только если состояние обоих квартир одинаковое;

- в квартире должна быть проведена генеральная уборка с выносом старой мебели;

- косметический ремонт, включающий в себя покраску водопроводных труб, батарей отопления, окна, если окна не пластиковые, конечно. В любом случае вам надо подготовить квартиру к приходу покупателя так, чтобы она производила хорошее впечатление. У ремонта есть простое правило – его не сделаешь под будущих хозяев, если жилье социальное, а не элитное, то пусть он будет простой и квартира выглядит чистой и светлой;

- большую часть времени квартира освещена естественным освещением;

- чистый и светлый подъезд;

- квартира должна быть освобождена;

- если квартира в собственности, лучше всего, когда у нее один, максимум два собственника;

- наличие среднего этажа и балкона;

- правда, последний этаж чаще берут, чем первый. Особенно, если лифт в рабочем состоянии и крыша недавно отремонтирована;

- бонусами могут быть - встроенная кухня, шкаф-купе, кондиционер;

- хорошие соседи. Не секрет, что люди предпочитают приобретать жилье рядом со значимыми для них людьми. Если Ваша квартира может похвастать добрыми или известными соседями, это добавит ей цены;

- наличие поменянных труб канализации в с/у, новые коммуникации;

- окна выходят в тихий двор или радуют взгляд широкой панорамой;

- чистая ли у Вас продажа (ситуация, когда Вы не покупаете ничего взамен);

- желательно позаботиться, чтобы в квартире никто не был прописан, и она стояла свободной от вещей;

- зависит от потребностей потенциального Покупателя и вашей способности эти потребности выявить (т.е. с какой целью Покупатель приобретает Вашу квартиру и чем интересен ему Ваш объект). Если Вы часто продаете что-то из того, чем владеете лично или Вы регулярно продаете недвижимость, то у Вас не возникнет трудности в выявлении потребностей потенциального Покупателя;

- умело применив такой инструмент рынка недвижимости, как риэлтор. Вам надо работать с одним риэлтором. В городе около 250 агентств, к вам придут почти все и могут даже не представиться, что с агентства. А если так, то от них потом не знаешь чего ожидать, они могут перебить покупателя (сказать ему, что-то неприятное и потенциальный покупатель откажется), который возможно будет у другого риэлтора;

- умение Вами проводить презентацию объекта, качество подготовки его к продаже, наличие навыков ведения переговоров.

Несколько дельных советов, которые не являются инструкцией, но очень полезны, если презентацию квартиры для покупателей вы еще не проводили, а если и проводили, то ни так успешно, как хотелось бы.

Совет №1 Запахи

- запах табака. Если вы имеете вредную привычку, например, курение, то следует на время от нее отказаться. Придется истребить весь запах в квартире, если вы позволяли себе курить в туалете и тем более, в комнате. Придется приложить много усилий, но они того стоят. Поверьте, продажа квартиры, мало чем отличается продажей машины на рынке автомобилей Тольятти.

- запах животных. Животные не люди и не могут за собой убирать самостоятельно, хотя находятся индивиды, среди хозяев, которые подобно Куклачеву, приучают хоть в унитаз и еще и смывать за собой. Если вы не относитесь к дрессировщикам, то перед вами встанет задача по истреблению специфического запаха от домашнего животного. Помимо запаха не забудьте о шерсти, особенно это касается длинношерстных пород кошек и собак. Поверьте на слово, что вы уже давно «принюхались» и вам кажется, что запаха нет, но людям, которые придут к вам на презентацию квартиры будет восприниматься иначе.

Особенно необходимо провести мероприятия по истреблению специфического запаха, если вы держите в квартире специфических животных, типа хорьков, кроликов и прочую живность — они тоже неплохо оставляют свой запаховый след в квартире.

- бытовые запахи. Запах кухни. Сейчас во многих квартирах работают принудительные или естественные вытяжки, но зачастую они засорены или плохо функционируют. Собственники не придают этому значение, т.к. давно привыкли к бытовым запахам и немудрено, ведь они естественны. Однако при презентации квартиры, покупателей вряд ли обрадует квартира с «запахами», как в общественной столовой. Также касается и старой мебели.

Какие есть варианты:

Если не можете избавиться от привычки курить, то на период продажи квартиры, курите вне ее. За домашними питомцами тщательная уборка и мытье. На период презентации квартиры покупателям, желательно выводить питомцев погулять. В любом случае, проведите хорошую уборку с применением моющих средств, благо бытовой химии сейчас вполне достаточно.

Совет №2 Аккуратное состояние объекта

- как театр начинается с вешалки, так и квартира начинается с придомовой территории, подъезда, прихожей… Если у вас за домом следит ТСЖ, УК, то можно попробовать «взбодрить» их просьбой о приведении состояния двора и подъезда в надлежащее уютное и чистое состояние. Ничего страшного, если походите по соседям и пособираете для этого подписи. Да, потратите время, зато положительный эффект при проведении презентации вашей квартиры потенциальным покупателям не заставит себя ждать;

- привести в рабочее или презентабельное состояние абсолютно все в квартире. Здесь все гораздо проще, т.к. все зависит от вас и немного сложнее, потому что надо делать все самим. Предстоит сделать: подклеить обои, подкрасить, где надо, подкрутить, смазать, почистить - это касается окон, дверей, стен, потолка, полов, плинтусов, канализации, радиаторов отопления и труб водоснабжения, шкафы, шторы, замки, дверцы и т.д. Не забывайте про почтовые ящики и уличную сторону входной двери в квартиру.

Совет №3 Ремонт в квартире

- если вы провели косметический или капительный ремонт в квартире, не забудьте его доделать и убрать остатки стройматериалов с видных мест (обычно прячут на балконе). Вид незаконченного ремонта портит все впечатление о его проведении т.к. вид незавершенности сигнализирует о неком недостатке объекта, которое перекрывает преимущества освеженной ремонтом квартиры;

- еще раз напомню, что есть некоторые случаи, когда ремонт в квартире делать нецелесообразно. Также ремонт может не «отбить» при продаже всех вложенных в него средств. И все же свежий ремонт производит положительное впечатление на покупателей при презентации квартиры, особенно если вслед за ним не идет повышение цены квартиры.

Совет №4 Имейте меру

- сначала определитесь, что вы можете сделать прямо сейчас и без финансовых трудозатрат. Затем что необходимо сделать при помощи других людей (слесарь, электрик, ТСЖ). И в конце, что можно делать перед каждой презентацией квартиры покупателю. Например - проветривание, влажная уборка и прочее. Не стоит браться за все и сразу, вы рискуете не сделать ничего.

Это основные советы, факторы, которые помогут успешно провести презентацию и способствовать повышению цены на объект. Конечно при изучении объекта могут появиться другие нюансы, присущие только ему и при умелом их использовании можно добиться успешной продажи

Оставить заявку можно здесь - Нажмите, чтобы заполнить

2.2 Факторы, влияющие на понижение цены:

- если собственником продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок или не дееспособный взрослый;

- Вы не вступили в наследство, а это занимает 6 месяцев, если нет никаких спорных моментов, и плюс 1 месяц в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на регистрацию собственности, таким образом, не стоит выставлять недвижимость в таком не подготовленном виде;

- вонючий и грязный подъезд на данный момент, пусть даже потом ТСЖ через 6 месяцев его отремонтирует;

- вид из окна, к примеру, мусорные баки под окном, окна на крышу магазина;

- если у Вас обменный вариант и Вас нужно ждать, пока Вы подберете себе подходящий объект;

- если Вы обратились в несколько агентств. Логика здесь проста. Когда потенциальный покупатель видит несколько объявлений об одной квартире, он делает вывод: «Квартиру очень хотят продать, продавец срочно нуждается в деньгах, значит, никуда не денется. Надо торговаться и сбивать цену».

С другой стороны, когда продавец обращается в несколько агентств, чтобы ускорить процесс и найти самого выгодного покупателя (как он думает), он включает соревнование между риэлторами. Каждый из них хочет получить вознаграждение, следовательно, продать квартиру первым. А чтобы продать первым, надо снизить цену. И на покупателя начинают давить со всех сторон, уговаривая умерить аппетиты. Заключение эксклюзивного договора налагает ответственность на клиента - заказчика, и на - исполнителя. Договор защищает исполнителя и клиента - позволяет держать заявленную цену объекта;

- не стоит перед продажей делать серьезный ремонт, чтобы поднять стоимость квартиры. Вы не вернете затраченные деньги. Более того, это может вызвать подозрение в том, что Вы пытаетесь скрыть существенные недостатки;

- не рассказывайте о реальной причине своей продажи никому, со стороны покупателей.

После того как вы устраните факторы, влияющие на понижение цены по мере сил и средств. Определите и выявите те, которые способствуют продаже вашей квартиры по максимальной рыночной цене. Необходимо помнить, что каждый покупатель на Вашу квартиру для Вас очень важен, если Вы, конечно, окончательно решили продать квартиру. В первую очередь вы должны создать первое впечатление о том, что продаете. Соответственно впечатления должны остаться лучшие. У Вас не будет второй возможности произвести хорошее первоначальное впечатление.

Заключение

В основном продавцы квартир не могут решить вопрос с продажей в необходимые для них сроки или по выгодной для них цене. Эти и другие затруднения в большинстве своем возникают из-за отсутствия базовых знаний в области продажи объектов недвижимости и излишнего доверия другим участникам рынка. В результате этого продавцы попадают в щекотливые ситуации и несут незапланированные расходы, либо упускают выгоду.

Клиентам приходится объяснять причины тех или иных действий, связанных с определением цены, продаваемого объекта или повышения/понижения его стоимости. Зачастую решение таких вопросов самостоятельно довольно эмоционально напряженный процесс. Обратившись в многопрофильную компанию ООО «Аудит – Строй», Вы сведете к минимуму неприятные ситуации и продадите недвижимость по максимальной рыночной цене

Оставить заявку можно здесь - Нажмите, чтобы заполнить

или разместив объявление на главной странице Информационного портала «azbukainfo-tlt.ru» в разделе Горячие предложения

Желаю успешной продажи!

P. S. Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного портала «azbukainfo-tlt.ru» и получайте полезную информацию по купле-продаже квартир, по оптимизации бюджета, полезную информацию по строительству и строительству вашего дома и всего, что касается недвижимости.