М
Не быть обманутым –
Двойные продажи квартир в новостройках
В наше время квартирный вопрос для большинства населения нашей страны стоит остро. Всем хочется найти жилье лучше и желательно по низкой цене. Особенно большой спрос идет на новостройки, ведь в них не требуется капитальный ремонт, все коммуникации новые. Здесь приходит на помощь долевое строительство. Ведь очень привлекает перспектива получить квартиру в новом доме, и при этом вносить оплату в рассрочку и существенно сэкономить.
Несомненно, новостройки имеют свои неотделимые и несравнимые ни с чем плюсы. Долевое участие в строительстве — верный путь, чтобы купить квартиру в новостройке, но все же здесь есть свои подводные камни. Наверняка многие слышали, знают истории об обмане и махинациях в этом деле. Риск есть и он достаточно серьезный. Можно оказаться в итоге без квартиры и денежных средств. Хотя и нововведения закона о долевом участии в строительстве все же исключают многие из них.
Первичный рынок недвижимости не исключает опасность двойных продаж квартир от застройщика, поэтому предостерегаю и призываю к бдительности дольщиков, даже в самых проверенных ситуациях. Для покупателя новой квартиры известие о том, что его квартира стала объектом «двойной продажи» всегда становиться неприятной неожиданностью. При этом, к сожалению, двойную продажу квартиры от застройщика нельзя назвать единичными случаями.
Двойные продажи квартир становятся возможными при покупке квартир в новостройке от застройщика по таким видам сделок, которые не регистрируются в Росреестре.
Виды договоров, по которым возможны двойные продажи квартир:
- предварительный договор купли-продажи;
- договор уступки права требования или инвестирования;
- покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы.
При заключении таких сделок у застройщика появляется возможность дважды, а иногда и трижды продать одну и ту же квартиру. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, и лишь после сдачи дома в эксплуатацию обращается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за Свидетельством о государственной регистрации права собственности. В связи с этим и появляется временная лазейка, достаточная для того, чтобы осуществить двойную продажу квартирызастройщиком.
В начале апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым начали регулироваться все отношения между застройщиком и покупателем строящейся квартиры. Механизмом взаимодействия стал договор долевого участия. И хотя ему соглашаются следовать не все застройщики, он все-таки смог в несколько раз сократить число мошенников. Закон о долевом строительстве оградил покупателей недвижимости от ряда проблем, но, к сожалению, далеко не от всех.
Закон 214 о долевом строительстве, был создан для того, чтобы уберечь покупателей от рыночного произвола, откровенных обманщиков, которые даже не собирались возводить новостройку, от незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, некачественных строительных работ, бесцеремонных изменений документов по проекту, срыва сроков.
Договор долевого участия в строительстве подлежал обязательной регистрации в Росреестре, сотрудник, которого был обязан проверить застройщика на наличие разрешения на проведение строительства и иных правоустанавливающих документов. ДДУ должен был поспособствовать в решении проблем в строительстве и запрет «серых» схем. В какой-то мере закон о долевом строительстве дал покупателям гарантию, что их деньги пойдут ни куда-нибудь, а именно на реальную конкретную стройку, и в определенный срок они получат право на определенную квартиру. Он минимизировал риски денежных вложений в проекты, возводимые на заложенном участке, и строительство без правоустанавливающих документов и необходимого разрешения. Он сократил риск признания не заключенным договора участия в строительстве в связи с отсутствием нужных сведений о покупаемой квартире. Также закон хорошо защищает от нецелевого использования денежных средств застройщиком, заставляя ежемесячно отчитываться перед соответствующим государственным органом. Но и здесь не все гладко. Деньги могут быть растрачены по халатности подрядчиков, при тяжелом финансовом положении застройщика, в результате изменений мировой экономики и так далее.
Чтобы не стать жертвой «двойной продажи квартир», обязательно нужно обратиться за грамотной юридической поддержкой к специалисту в области недвижимости. Для этого заполните форму ниже и задайте свой вопрос юристу.
Задать вопрос или оставить заявку Юристу - Нажмите, чтобы заполнить
Рассмотрим возможные варианты продажи квартир в новостройках и их особенности:
Договор долевого участия в строительстве
На рынке недвижимости появилось достаточно много строящихся объектов, идет массированная реклама и призывы участвовать в долевом строительстве, но нет полной, а самое главное достоверной информации о застройщике. Квартира в новостройке от застройщика в Тольятти - это экономичное решение, но чтобы оно стало таковым на практике, необходимо выбрать достойного застройщика. Ни для кого не секрет, что достаточно часто идет пополнение армии обманутых дольщиков. Новобранцы, пополняют стройные ряды своих братьев по несчастью, а все из-за того, что не соблюдали нехитрые правила,о которых будете знать вы.
Самостоятельные шаги, чтобы не стать обманутым дольщиком:
1. Найти информацию с официальных источников
-сайт застройщика;
-Форумы в Интернет;
-«черные» списки застройщиков.
2. Провести анализ на рынке недвижимости
3. Выяснить сведения из неофициальных источников
-найти и расспросить знакомых, которые уже успешно приобрели хотя бы одну, а лучше несколько квартир в новостройках;
-отзывы жильцов уже заселенных новостроек рассматриваемого вами застройщика Тольятти.
4. Добыть информацию непосредственно у самого застройщика
-как давно работает на рынке недвижимости;
-кто является инвестором, проверить статус и репутацию самого инвестора;
-имеет ли аккредитацию хотя бы одного местного отделения банка;
- состояние офиса, наличие охраны, где располагается;
-уровень сервиса (как общаются с клиентами) и даже внешний вид кабинетов и сотрудников;
-статус земли под застройку дома.
5. Проконсультироваться с юристом,
-по договору долевого участия (работает ли застройщик в соответствии с ФЗ №214, который исключает залог и двойную продажу квартиры);
-проверка застройщика, как юридическое лицо (при необходимости).
6. Убедиться, что у данной компании необходимые документы имеются в наличии:
-учредительный пакет документов;
-документ права собственности на участок земли, на которой возводится дом, или договор аренды;
-документация с информацией о цели проекта и сроках ввода в эксплуатацию (предварительных).
Задать вопрос или оставить заявку Юристу - Нажмите здесь, чтобы заполнить
Если Вам предлагают И Вы соглашаетесь с оформлением указанных документов:
- договор участия в долевом строительстве, но предварительный;
- договоры бронирования или займа;
- вексельную схему;
- инвестиционный договор;
- договор на участие в хозяйственной деятельности потребительского общества;
- внести сумму по договору, но еще до предъявления документации, разрешающей строительство или же до оформления договора с Вами в Росреестре;
- стоимость квартиры намного ниже среднерыночной;
- в договоре содержится пункт, в котором содержатся условия, позволяющие продлить его срок действия.
То Вы тот самый обманутый дольщик.
Договор долевого участия в строительстве, будет считаться официально заключенным, только после государственной регистрации, и подписываться он должен только с застройщиком.
В договоре должны быть прописаны:
- объект долевого строительства;
- точные сроки сдачи;
- стоимость и процедура оплаты;
- гарантийный срок, обязательно не меньше 5 лет.
Покупка квартиры при условии долевого строительства, будет законной только когда:
- она приобретается на основании договора участия в долевом строительстве;
- осуществляется по жилищному сертификату;
- в случае Вашего вступления в жилищный накопительный или жилищно-строительный кооператив.
Продажа квартиры по переуступке прав может иметь массу причин. Например, в случае: потери близкого, развода, получения наследства, новая работа в другой стране, переезд и много других причин. Многие инвесторы стараются купить квартиру у застройщика еще на стадии котлована, когда цена минимальна и продать ее по переуступке прав требования, до окончания строительства. Важно отметить, что продажа квартиры по переуступке прав гораздо ниже на этапе застройки. В тот момент, когда дом построен, и квартир остается все меньше, цены начинают расти. Различие в цене значительно больше. Как только дом уже сдали, цены максимально высокие. Стоит отметить, что при переуступке прав требования на квартиру условия договора между застройщиком и новым покупателем могут изменяться, к тому же без согласия застройщика переуступка прав собственности на квартиру невозможна, но вы можете с ним договориться.
Допустим, дольщик не желает выжидать, когда появиться выгодная цена. Тогда есть 2 способа, по которым продается объект:
- переуступка прав требования на квартиру;
- путем замены стороны в договоре.
В договоре четко прописано, что участник долевого строительства, имеет право уступить свое право условий, если есть согласие застройщика и банка в письменном виде (по ипотеке).
Продажа квартиры по переуступке прав возможна при:
- договоре инвестирования;
- предварительном договоре купли-продажи;
- договоре соинвестирования;
- при ипотечном кредите.
Стороны договора: физические и юридические лица.
Предмет договора: отдельные квартиры и даже целые подъезды. При заключении договора переуступки прав на квартиру, обязательное условие — согласие застройщика.
Внимание! Согласно 14 статье 214 ФЗ и тому же ФЗ, статье 17, договор по переуступке квартиры должен быть зарегистрировать в Росреестре – это обязательное условие. Вам должны быть переданы, все необходимые документы по переуступке прав требования на квартиру. Застройщик так же участвует в новом договоре и имеет право потребовать новые условия от Вас по переуступке прав требования на квартиру. Если подписан акт приема-передачи квартиры, возможность переуступки прав требования на квартиру пропадает и
на собственника дополнительно налагаются различные обязанности:
уплата налога с продажи квартиры, оплата обустройства общественных пространств и коммунальных услуг.
Вы не уверены, как Покупатель, не уверены в объекте или продавце, который предлагает купить квартиру по переуступке права требования — обратитесь с вопросом к юристу по жилищным делам. Для этого просто заполните заявку, кликнув по форме, расположенной ниже:
Задать вопрос или оставить заявку Юристу - Нажмите здесь, чтобы заполнить
Переуступка права при оформлении в жилищно-строительном кооперативе ЖСК
Купить квартиру в доме по схеме ЖСК немного сложнее.
Процедура переуступке прав требования на квартиру:
заключается договор о купле-продаже пая, пишется заявление председателю кооператива с просьбой разрешить уступку пая. Затем в кооператив приходит отчет о Вас, что Вы приобрели указанный пай. Иными словами по закону, необходимо согласие кооператива. Есть застройщики поступающие цинично. Они и вовсе не прописывают в договорах, вариант переуступки квартиры. Риэлтор способен решить вашу задачу.
Задать вопрос или оставить заявку Риэлтору - Нажмите здесь, чтобы заполнить
Переуступка по ипотеке
Возможна переуступка прав собственности на квартиру, даже в кредит, согласно Закона о недвижимости по ипотеке. Вам передают, все права и обязательства по оплате кредита. Вы становитесь, на его место, залогодержателем по договору об ипотеке. Переуступка прав требования на квартиру, зачастую применяется во время затягивания строительства дома на долгий срок. В таких ситуациях продажа одной и той же квартиры по переуступке прав может происходить несколько и более раз. Всегда есть риск, Вы должны понимать, что вкладывать финансы в недостроенный дом, рискованно. Но зато гораздо дешевле, именно за это и платите, меньшие деньги и идете на риск. Такая переуступка прав требования на квартиру с использованием ипотеки, как правило, имеет условия, которые выдвигает сам банк. Во-первых, это согласие банка на переуступку. Во-вторых, банк так же может изменить условия, поэтому будьте предельно внимательны. Во многих ситуациях банк может потребовать уплатить не менее 50% стоимости вашей квартиры.
В настоящее время банки хорошо финансируют сделки по покупке квартиры с переуступкой прав собственности на квартиру. Однако, только в рамках ФЗ №214. Покупка квартиры по переуступке за счет ипотеки, в ЖСК или предварительному договору купли-продажи — банками не приветствуется.
Двойные продажи недвижимости могут происходить не только по умыслу, но и по невнимательности и халатности лиц, отвечающих за продажи. Если у застройщика отсутствует должный учет квартир, подлежащих продаже и принадлежащих местным властям по инвестиционному контракту, могут возникнуть ситуации, приведшие к потери жилья и денег добросовестными покупателями.
При обнаружении факта двойной продажи вашей квартиры обязательно нужно обратиться в суд, чтобы он признал право собственности. Если в суд подали сразу два или несколько дольщиков, собственником признают того, кто первый заключил договор с застройщиком и оплатил стоимость квартиры. Здесь расчет порою идет по минутам. Суд обяжет застройщика возместить убытки второму покупателю. Но, обычно такие застройщики к моменту подачи массовых исков от обманутых дольщиков уже являются банкротами. Руководителям подобных фирм грозит лишение свободы на срок до десяти лет. Хотя это станет слабым утешением для человека, оставшегося без жилья и денег. И даже если собственнику удастся через суд вернуть уплаченные ранее деньги, этих денег вряд ли хватит на покупку другой квартиры с учетом инфляции и росту цен на недвижимость. Закон №214 о долевом строительстве имеет важные нововведения, которые могут препятствовать двойным продажам, но аферистов, как вы понимаете, мало что может сдержать.
Чтобы при покупке избежать двойной продажи квартиры, нужно:
- заключить договор долевого участия в строительстве, он подлежит обязательной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
- перед заключением договора нужно взять выписку в Росреестре о зарегистрированных на данную квартиру правах и обременениях;
- при покупке квартиры не следует выбирать самый дешевый вариант, скорее всего это мошенники торопятся совершить сделку;
- покупать квартиру лучше у надежного застройщика, имеющего положительную репутацию. Проверти застройщика по базам ИФНС и почитать отзывы покупателей.
Для гарантии чистоты сделки можно обратиться в страховую компанию. Страховщику придется заплатить около 50000 рублей (1-4,5 % от стоимости квартиры). Но в этом случае страховщик не только сам проверит надежность сделки, но и в случае двойной продажи возместит покупателю все убытки.
Чтобы не решать проблемы, которые могут возникнуть от того, что вы что-то забыли предусмотреть — проконсультируйтесь с грамотным юристом и безопасно купите квартиру в новостройке. Для этого просто заполните форму, расположенную ниже:
Задать вопрос или оставить заявку Юристу - Нажмите здесь, чтобы заполнить
P. S. Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного информационного портала «azbukainfo-tlt.ru» и получайте полезную информацию по купле-продаже квартир, по оптимизации бюджета, полезную информацию по строительству вашего дома и всего, что касается недвижимости. Хотите оперативно узнавать о новых статьях — установите Виджет Яндекса.
Будьте предельно внимательны, изучайте все вопросы, интересуйтесь, применяйте и ваша новая квартира будет вас только радовать.
Желаю вам успешных сделок!
Надеюсь, что помог Вам избежать «Двойной продажи недвижимости» от Застройщика.
P.S. S. Какие вопросы у вас еще есть по этой теме? Напишите внизу, в комментариях, а я постараюсь найти на них ответы. Так же не забудьте поделиться со своими друзьями и знакомыми найденной информацией, т. к. она им тоже может понадобится — просто нажмите одну из кнопок социальных сетей, расположенных ниже.
Поделиться в соц. Сетях
